INAXのエコカラット
「エコカラット」は、粘土鉱物などの微細な孔を持つ原料を焼成した内装壁材です。エコカラットの微細な孔は、湿気を吸ったり吐いたりするのに適した大きさに設計されていて、室内の湿度が高くなるとこの孔が湿気を吸収して湿度を下げ、逆に湿度が低くなると湿気を放出して潤いを与えます。夏場のジメジメや冬場のカラカラも、この吸放湿機能によって、自然に調節できる内装壁材です。 INAX社
と、言うことでリビングの南側の壁全体に設置してみました。
建材屋さんの話では、半永久的に効果があるとのことです。 炭と同じようなものですね・・・
試しにエコカラットに霧吹きをかけてみると、 おっ！ どんどん吸い込んでいく～
凄い！ これなら納得！ 湿気の多い夏の時期に効果がありそうですね！
押入れやクロークのといった、湿気の溜まり易い場所には最適かもしれないですね！
今から引越しが楽しみです～ ♪
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
ナイスの制震装置
ジオフォルテ
最近、世界中で大きな地震が発生しているので、新居で制震装置を３箇所（通常は２箇所だが、間取りによっては３箇所が必要）取り付けました！
この装置は、建物の２階部分のゆれ幅を軽減する装置で１階部分に取り付けます。
元はミサワホームさん（商品名MGEO)が開発し、ナイスさんが取り入れているみたいです。
確かにミサワホームさんの研修で見かけた物とまったく同じだ～ 笑
この装置を取り付けると、地震や台風時での建物のゆれ幅を軽減するので、ゆれによる建物の損傷を軽減するのです。特に高層ビルのように上階に行けば行く程、ゆれ幅が大きくなるので、より大きな効果を発揮することが出来るのです。
価格もリーズナブル３基で１００万円位です。（２基だと７０万円位です）
この価格で安心が買えるのですから安いです！建物の損壊修理になれば軽く１００万円は超えますから・・・
ちなみにナイス社・工務店と話し合って、今回、私の自宅を弊社・工務店・ナイス社のモデルハウスと、することになりました！実際、クライアントにご自分の目で確かめてもらい、この制震装置が普及されればと、思っております。また今後、弊社の建売住宅にも取り入れて行く予定です。
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
２月末から昨日までバタバタの日々でした x-x
今月２週間で決済が４本、仲介の契約が２本、社有の契約が１本、それに加えて出張もあったりと、本当にバタバタでした。
でも、ホッとしますよ。無事、決算を迎えられ新興期の始まりが順調な滑り出しをしたので一安心・・・
これも社員が毎日、夜遅くまで頑張って下さった御蔭だ。ありがとう・・・
最高の誕生日プレゼントになりましたよ！
そうなんです。今日は私の３７回目の誕生日なのです！
と、言っても普段通りに仕事をして、夜はジムに行く予定ですが・・・笑
久し振りのジムなので今日は定時に上がりまーす！ 笑
そういえば、ジムに一週間位は行ってないな～
今日はランニングを中心に頑張ろう！ストレスの発散にもなるし・・・笑
それにしても、不意動産の動きが活発になってきた感じがします。
都心の一部では、活発に動き始まり、上がり傾向なんて話も、ちらほら聞きます！
そうなって来ると、３ヶ月～半年後位に神奈川にもその波が押し寄せて来る？
だとすれば、仕入れは今がチャンスかもしれませんね！今から頑張らないと！
社員の皆さん！新興期も力を合わせて頑張って行きましょう！
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
年明けから好調に動き始めた気がする！
今月の社有物件（弊社売主物件）の契約本数は４本！
社有物件（売）の決済は１本 社有物件（買）の決済は１本 社有物件（買）の契約は１本
年明けから不動産市場は活気づいている感じがします！
日本経済に二番底が来るかもしれないと言われている時期に、この活気は何だろう・・・
資源の無い国だけにやはり日本経済を良くするには、不動産市場の活気ではないでしょうか・・・
不動産が活気付けば、建築関係業者、引越業者、住宅設備メーカー、カーテン業者、家電業者等、あらゆる業界が潤う。勿論、国の税収も上がる。
その為にも、日本政府にはもっと、景気刺激策を打ってもらいたいものだ。
特に今年のキーワードはエコなだけに住宅版エコポイントをもっとアピールするべきだ。
そうすれば日本経済も良くなるのでは・・・
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今日も一日、残暑が厳しかったですね・・・
今日から２週連続の土日で下記URLに掲載されております「青葉台リフォーム済中古住宅」の現地販売会を開催してております！
私も朝から営業社員のサポート役として手伝いに行きましたが、いや～ 外は暑いですね～
まだ夏の暑さが残っておりますね・・・夏は大好きだけど仕事中の夏の暑さは堪えますね～
朝から外でお客様がご来場されるのを待つのですが、今日のような暑さだとしんどいですね・・・
お蔭で営業社員も私も日焼けをしてしまいました。 まー、すでに日焼けをしているのでいいのですが・・・
下記URLに掲載されております物件は、平成元年に東急電鉄にて分譲された大型の４LDK中古住宅です！
これから弊社で丹念にリフォームをし、再度、家に魂を吹き込みますので、ご興味のあるお客様は是非、現地まで足を運んでみては如何でしょうか・・・
「青葉台リフォーム済中古住宅」 情報は下記↓をクリックして下さい。
http://www.tokuga.jp/search/deal/post_20/
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今月も住宅市場が絶好調です！
４月位から住宅市場が活性を始め、好調を維持しているのは間違いない！
弊社も今月は仲介や社有の契約で毎日がバタバタ状態です！
この動きは正に、「不動産は底を打った」 と、クライアントが思っている証ではないでしょうか・・・
弊社の商品（建売住宅・土地・中古物件）も販売を始めると、すぐに売れてしまう程です。
何とも嬉しい限りではありますが、その分の業務が増え社員も私も残業が増えました・・・
私は、住宅市場のこの好調の波はしばらくは続くと見ています。
途中、一服期間はあるかもしれませんが、好調の動きは続くでしょう。
これを期に、日本経済が本格的に回復することを願いたい・・・
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
ここ最近、不動産市場が活性化しているように思えてならない・・・
私は主に戸建てや住宅用地、中古マンションといった住宅販売をメインとしているので住宅市場しか分らないが、何処の不動産業者と話をしても、「今、動いているよね！」 「出せば売れるよね！」 と、言った言葉をよく耳にする。確かに弊社の建売住宅やリノベーションマンション、住宅用地も公開する前に売れてしまう。
やはり、不動産市場（住宅市場）は活性化してきたのか・・・
某大手の不動産業者との会合でも、「成約率は去年の同月と比べて上がっている。探されているお客様も増えているが、供給が追いついていない。」 と、おっしゃっていた。
この活性化は政府の景気対策の効果が現れ始めたのではないのでしょうか・・・
この業界はリーマンショック以降大分、淘汰された。知り合いの同業者も数社、この業界から消えてしまった・・・ もうこれ以上、この業界をいじめなくてもいいのでは・・・と、常に思う・・・
クライアントの皆様、マイホーム探しは今がチャンスです！
価格も適正価格に戻りましたし、住宅ローン金利も下がりました。また、過去最大の住宅ローン減税も始まっております！
是非、この期に夢のマイホームを現実のものにして下さい。
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
６月１０日発売の 田都・東横線沿線版 住宅情報 タウンズ に掲載されました。
４０００万円台の新築特集と言うことで、先月に取材があり今回、掲載されることになりましたので、
田園都市線沿線で不動産をお探しの方は是非、参考にして下さい！
駅、コンビ二、ファミリーレストラン等でフリーペーパーにて置いてあります。
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
今月はバタバタと忙しかった x_x
契約が４本、決済が２本、買いの契約が１本と弊社としては絶好調でした！
社員皆が大変、頑張って頂いた結果だと思う。
この場を借りて御礼をしたい・・・
毎日遅くまで良く頑張った！大変、嬉しく思う。ご苦労様でした。
経営者として一番嬉しいのは、やはり月予定表に契約や決済が記載されることですね！
また、仕事の励みにもなりますし、モチベーションＵＰにも繋がりますね！
弊社で働いて下さっている社員はホント、素晴らしい社員達だ！
今まで誰一人とも、遅刻をする者がいない。
８時半前には出社し、私を含め皆で社内、社有車の掃除をするのです。
私の頭の中には、「社長だから部長だから店長だからと言って掃除をしなくてもよい。」と、言う考えはない。
掃除とは、お客様を気持ち良くお迎えをする気持ちから自然と出る行動であり、また、頭の中を仕事モードへ切り替える為の行動だと思っている。
なので、社内や社有車はいつもピカピカです！ 弊社の自慢でもあります！ ^ ^
これからも皆で力を合わせて未曾有の金融危機による不況を乗り越えて行きましょう！
それと、今年の社訓である 「義と感」 を持って仕事に取り組んで行きましょう！
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
東京都稲城市 新築戸建全２棟 お蔭様を持ちまして完売となりました。
http://www.tokuga.jp/search/past/post_25/
青葉区市ヶ尾 リフォーム中古戸建 お蔭様を持ちまして成約となりました。
http://www.tokuga.jp/search/deal/1476/
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
先日、新聞に掲載されていた記事です。
以前から私は、「不動産の買い時は今だ。」と、言い続けていましたが、この記事を読んでご納得して頂けると思う。
マンションを始め、戸建住宅もどんどん値下げしている今のこの現状は本当に買い時です。
２年位前までは４，５００万円位はしていただろうと思われる新築の戸建が今では３，７００万円位ですから本当に安くなった。
弊社は建売分譲も手掛けておりますのでまともに肌で感じる。
「この土地を買って建売分譲をしたら、これ位の価格設定だろうな～。２年位前だったら激安だな～。」
と、思いながら土地を仕入れております。
しかし、嫌な情報もあります。
先日、某○○銀行の住宅ローンの担当の方がおっしゃっておりました。
「４月から住宅ローンの審査が厳しくなりますよ！今までであればフルローンで買えた方が今度は自己資金を入れないと買えなくなります！」
これは何を意味しているかといいますと、金融機関は不動産の下落が続いていることでが一、競売なんてことになれば、今まで以上に担保物件からの資金回収が目減りしてしまうという、リスク回避をする為です。
当然のことと言えば当然のことですが、これからマイホームをご検討される方は自己資金を最低でも諸費用分＋物件価格の１割位はご用意されないと属性によっては厳しいかもしれません。
不動産は生き物と一緒です。常に市場に左右されているのです。
このチャンスをお見逃しなく・・・
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
今年に入ってから不動産が活発になってきたように思う。
どの仲介業者さんの話を聞いても悪い事は言わない。特に２月はどの仲介業者も良かったらしい。
確かに弊社の社有物件も今年に入ってからは次々と成約になり、お蔭様で今は完成在庫が無い状況だ。
この動きはやはり、過去最大の住宅ローン減税効果なのだろうか・・・それとも、割安感がクライアントに浸透してきた証なのか・・・いずれにせよ、今は確実に買い時であり、このタイミングを待ち望んでいたクライントが買いに入っているのは確かだ。
不景気には不景気なりの商売の仕方がある。個人的には不景気の方が商売しやすい。
その理由は簡単だ。競合になるライバル会社が少なくなるからだ。買値も安く買えるので結果、クライアントに割安で提供出来る。そうすればクラインアントのニーズに答えられると言う訳だ。
勿論、金融機関さんのサポートが無ければ商売は出来ない。だからこそ、実績を積み上げて行かなければならないので、弊社は利益率よりも回転率を重視する。なので販売価格には自信があるのです。そららの相乗効果が今現在の結果に現れているのだと思う。
不動産購入を検討されているクライントの皆様、不動産を購入するには絶好の時期だと思います。
ただ、建売住宅にしてもマンションにしても供給不足なのは確かです。
その中で自分のニーズに合った商品を是非、手にしてみて下さい。
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
弊社は今月が決算月なので、バタバタです。
今週一週間は殆んど契約や決済で追われる一週間です・・・
まー、この時期に忙しいのは嬉しいことですが・・・
１００年に１度の金融危機と言われている今日この頃ですが、確かに日本全体、世界全体を見る限り不景気には間違いない。弊社も毎月の試算表を見る限り、不景気が数字に表れている。
今期は前期と比べ、増収減益になる。売上が上がっても利益が下がっているのは、不動産価格が下がり、利益率が下がったことに他ない。しかし、契約数は前期より多い。それだけ単価が下がったのだろう・・・
ただ、今期の決算数字は前期の決算以降、目標にした数字にほぼ、近いので予定通りの決算になる。前期はあまりにもプラスを出し過ぎ税金を納めるのが大変だったこともあり、今期は予定通りの数字となった。
話は変わり、不動産市場が活気付いたように感じる。いや、活気付いているのは確かだ。
時代のニーズに合った不動産商品は確実に売れている。
また、今年度から始まる過去最大の住宅ローン減税もプラスに働いているのだろう。
お蔭様で弊社の商品在庫もほぼ、無くなり今後は仕入れを強化して行かなければならない状況です。
市場を観ていても、商品が少なくなり供給不足になっているように感じる。
そこで商品を供給するのが不況ならではのビジネスチャンスなのだろうと、私は思う。
いつの時代も不動産を購入したいクライアントは必ずいる。
だからこそ、クライアントのニーズに合った商品を提供することが出来れば、この不況下でも確実に成長をすることが出来るだろう。
これからも、クライアントのニーズに合った商品を提供出来るよう日々、頑張って行きたいと思う今日この頃です・・・
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
昨日の日経新聞に興味深い不動産市場に関する記事が掲載されていた。
中国不動産十社が不動産ファンド大手のパシフィックホールディングスに資本参加する方針を固めたことが明らかになった。これにより事実上傘下に収めることで日本市場に参入し、投資利益を追求することになる。
中国資本が日本の不動産市場に本格参入するのは恐らく初だと思う。
来年以降、本格的に活動が始めれば、日本の不動産市場に再び活気が戻るのでは・・・
勿論、すぐに戻ることはないことは十分に分ってはいるが、不動産の原則「底値で買い高値で売る」の原則に当てはまるのではないでしょうか。正にミニバブルの初期と似ている。いや、似て当然だと思う。
ご存知のように日本の不動産ミニバブルは都心から始まった。それは、日本企業が不況から中々、抜け出せずに苦しんでいた頃、重荷になっていた社宅やビル、土地と言った企業が保有していた資産を次々に売却に走ったが買い手が付かずに困っていた。そこに目を付けたのが膨大な資金力を武器にしていた外資系ファンドだ。足元をみて安値で次々に都心の一等地や周辺を買いあさった。これがミニバブルの始まりだ。
徐々に日本の不動産市場は活気を取り戻し、（いや、外資系が吊り上げの方向に誘導していたと言う方が正解かもしれない。）都心を中心に波及していった。
それを考えると、歴史は繰り返されている。日本という国は資源のない国だから国内の景気を良くするには、やはり不動産市場を活性化させるしかないと思う。
不動産が活気づけば、建設関係が活気づき、家具屋、引越屋、電気屋、カーテン屋といった会社が活気づく。
来年度から過去最大の住宅ローン減税も始まり、住宅ローン金利も下がり始める。（すでに下がり始めた。）
これらが不動産市場の活性化の原動力の一部になることを祈りたいものだ。
最後に、来年もこの不景気は続くだろう。しかし、マイホームを買うには絶好のチャンス到来となるでしょう。
それを考えると今から来年が楽しみです・・・
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
先月辺りから土地・戸建・中古マンションの市場が動き始めました！
勿論、価格・エリアに拠りきりではあるが、弊社のエリアとする、南武線・田園都市線エリアは低額ながら動き始めた。幾つかの理由はあると思うが、恐らく一つは価格が下がり割安感がクライアントに伝わったのではないか・・・確かに土地・戸建・中古マンション市場は一早く、価格の見直しをされ市場の相場に見合った価格に下がった。私はこの業界に入って１５年の月日が経つが、これ程までにもの凄いスピードで相場が下がったのは始めてだ。プロから見ても、「安くなった！買いに間違いない！」と思う。
逆に売る側は大変でしょうが、買い替えのクライアントであれば、売るのが安くなっても買う方も安くなっているので、相殺により損得無しでしょう・・・
それにしても、TVやネットは市場とかけ離れた事を言うもんだ。
２割３割の値引きは当たり前にまけてくれる？ふざけてますよね。そんな不動産屋さんがあれば逆に紹介して貰いたいですよ。そんなに値引きをしたら建売屋さんや買取業者すべて倒産しちゃいますよ。
利益なんて１割も載っていないのにそんな事も知らずに言うのだからいい加減ですよ・・・
クライアントの皆様、お値段の交渉をされる時は常識の範囲内でお願いします。
不動産は家電製品や大根の叩き売りとは違うのですから・・・
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
もうご存知のように昨年の秋以降から不動産市場は下落傾向が始まり、今年に入ってからはその下落が鮮明になってきた。分譲新築マンションや戸建分譲住宅は私が見る限り、ピーク時から見ると１割～１割５分は下がったと思う。
特に田園都市線で言うなれば高級住宅街で知られている鷺沼・あざみ野・たまプラーザ・青葉台あたりでは昨年のピーク時には６千万円台や７千万円台で販売されていた分譲住宅が販売不振から値下げが始まり、値下げ幅の大きいもので１千万円も値下げをして売却した例もある。勿論、溝の口周辺でも同じ事が言えるが、ピーク時に販売された戸建分譲住宅は、殆んど在庫はなくなっている。その為か、今年の春以降から販売されている分譲住宅は下落した市場相場に合わせているので販売当初の価格からリーズナブルだ。
勿論、ユーザーはそのような事情は知らないので、テレビ報道や新聞等で「不動産の下落が始まった」
「もっと値引きが出来る」と勘違いをされているが、何度も言うように今年の春以降から販売されている物については少なくても、値引きは難しいと思っても過言ではない。そもそも、テレビ報道や新聞等で不動産市場が書かれる市場は３ヶ月から半年も前の市場です。現に国が発表する市況や地価公示などは半年も前のデータです。それはそうですよ。データを全国の不動産会社から収集し、それをデータ化するのですからどうしても公表するまでに月日は掛かる。
そこで、これからマイホームを検討されておられるユーザーにアドバイスです！
大幅な値引きが出来るマイホームを購入したければ、完成後、しばらく月日が経っている分譲マンションを勧めます。（マンションは一度に何十人何百人もの方が同じマンションを買われるので戸建のように表だって値段を下げてしまうと、先に購入されている方からのクレームになりかねるので表だった値引きはしていないのが現状。）
戸建てを希望のユーザーには残念ですが正直、現在販売をされている戸建住宅は大幅な値引きは難しいでしょう・・・その理由は前途にも述べたように販売までに月日が要する分譲マンションとは違って、比較的に短期間で販売をする事の出来る分譲戸建住宅は、すでに現在の市場に合わせた価格設定に見直しをされて販売をされている為、大幅な値引きが難しいのです・・・（すでに販売する前から価格を見直し下げているのです）どうしても大幅な値引きが出来る(限度はあります）戸建住宅を購入したければ、完成後半年以上経ってしまっているものであれば多少の期待はできるかも・・・しかし、そのような商品はすでに数回も値段を下げているので難しいとは思うが・・・
結論を申し上げると、戸建分譲に関しては、５０万円～８０万円の値引きであれば○８０万以上～１３０万円の値引きであれば◎それ以上であれば、黙って買いです！（いずれも販売価格や商品によって誤差はあります。）
マイホームをご検討されているユーザーの皆様、今が買いですよ！
溝の口の不動産探しは仲介手数料半額の株式会社 トクガへ！桜井 栄福
昨日、弊社が所有しております「大倉山駅徒歩５分 築浅注文住宅」がご成約になりました。
この物件は私の知り合いの業者さん数社にご紹介した程度で大々的には公開してはなく、言わゆる未公開物件で販売していた物件です。
ご紹介してからすぐに他業者さんを通してご購入の為のお申し込みが入りましたが、学区の関係で校長先生との協議に時間を要してしまうとの事でしたので、お客様には大変申し訳なかったのですが、１番手としては物件をお止めする事が出来ませんでした。次にお申し込みをされたお客様が昨日、ご契約頂きましたO様でした。O様は弊社がこちらの物件をサイトで登録しているのをご覧になられて直接、弊社にお問い合わせ頂きました。そしてその週末土曜日に現地をご覧頂き、次週の土曜日にご契約予定との内容でお申し込みをして下さいました。
ところが、不動産と言うのは面白いもので１つお申し込みが入ると立て続けにお申し込みが入るもので、次の日（日曜日）には他業者さんからのご紹介のお客様よりお申し込みが入り、更に木曜日にはまた他業者さんからのお客様がお申し込みをしたいとご連絡を頂き合わせて４番手までお申し込みが入ると言う、非常に人気の高い物件で弊社としても嬉しい限りでした。
私が思うに不動産探しの秘訣は、こまめに情報をチェックする（サイトを観たり不動産屋さんから常に一早く情報を提供してもらう。）事だとは思うがやはり一番は「縁とタイミング」だと思う。
O様は強運をお持ちの方で縁とタイミングがぴったり一致したのだろう。１番手のお客様の不運（こんな事を言ってしまうと１番手のお客様に怒られてしまうが・・・）によりご購入出来た事、弊社がサイトに登録してすぐに、タイミングよくお問い合わせ頂き結果、売主と直接にご購入出来た事（仲介手数料が掛からずに購入する事が出来た事）、まさに縁とタイミングそのものだ！
不動産には１００％満足出来るものは正直、ありません。車でもそうです。外装は気に入っているのだが内装が好みでなかったり、いいな～と思うとそれなりのお値段だったり・・・不動産もそれと同じで昔から７～８割り満足のいく物件であれば買いと言われております。今回の物件も車庫が無いと言うデメリットはありましたがでも、そのデメリットを補う程の魅力がこの物件にはありました。それは、日当たりの良さ、駅からの距離、土地の広さと地形、そして価格です。O様は不動産をお探しになる上での自分達のご条件をよく理解されていたのでしょう。だからこそ、すぐに決断が出来たのでしょう。そしてこの素早い決断が良い結果に繋がったと私は思う。
お客様には色んなタイプのお客様がおりますが、いつまでもご購入する事の出来ないお客様は、恐らく不動産をご購入する上での自分達の条件の優先順位が決まっていないのが原因だと思う。お金で買えるものは条件から外し、お金で買える事の出来ない条件（環境・日当たり・駅からの距離）を優先の上、整理をすればきっと求めている不動産に出会う事が出来るだろう。（誰でも予算に限りはあるが・・・）
O様、昨日はお買い求め頂きまして誠に有り難うございました。長時間のご契約でしたがお疲れになられませんでしたか？
O様には、改めて不動産探しの秘訣は縁とタイミングだと言う事を学びました。これから長いお付き合いが始まりますが、まずはきちんとお引渡しが出来る様、社員一丸となってお世話させて頂きます。また、お引渡し後も末長くお付き合いさせて頂けますことを心よりお願い申し上げます。
株式会社 トクガ
桜井 栄福
今月は決算月なのでバタバタです・・・
やっと少し落ち着いた感じです。（ブログの更新がご無沙汰してすみません・・・）
お蔭様で今期も前期より売上・経常利益ともアップ！このまま順調に行く事を願いたい・・・笑
今日、ネット上で不動産に関する事を調べていたら弊社と同じく「仲介手数料半額！」の会社がサイト上の掲示板で批判されていた。（勿論、同業者の妬みからの嫌がらせです）
「自分で自分の首を絞めている」 「お前みたいな会社があるから、うちの会社のお客さんも手数料を負けてくれと言うんだ」とか色々と書かれていました。 可愛そうで同情しちゃいました・・・
皆さん、これってどう思いますか？私は勿論、手数料半額に賛成です。ユーザー様にメリットが有る訳ですから・・・最近で言うと携帯電話の通話料に似てますよね。ソフトバンクが通話料無料と大々的に宣伝すると、他の携帯会社が皮肉るのと同じで。
私は以前に、とある大手不動産業者の上の方から飲んだ席でこんな事を言われた事があります。
「なんで手数料を半額にしてるの？最終的には自分の首を絞めるだけだよ。」
私はハッキリと答えました。「弊社は仲介業務が主ではないのでまったく首は絞まっていません。」
手数料半額をネット上で宣伝してからもうすぐ１年が経ちますが、お客様からのご反響が確実に増えましたし、ご成約率も上りました。これらの数字から分析するとユーザー様が手数料の半額を支持して下さっていると思われるし、弊社も結果、成功と言えるのではないかと思う。なので首が絞まるどころか、ユーザー様も弊社もプラスになっている訳です。
まー、他と違う事をしようとする時は必ずと言っていい程、他からの反発はありますよね。
銀行さんも金利・手数料の自由化になったのですからこの業界も変わらないとね。
弊社はこれからも「手数料半額」で頑張って行きたいと思います。
株式会社 トクガ 桜井 栄福
もうご存知の通り、米国は今まで不動産バブルの到来で住宅の価格が値上がりしていたが、ここに来てから価格がほぼ横ばいらしい。また住宅販売件数も６年ぶりに前年を割り込んだようだ。（新築住宅が前年比１７％減、中古住宅が８％減）
これは言うまでもなく、過熱気味だった住宅投資を金融の引き締めによりブレーキがかかった効果だろう。
当然ながら米国がこの不動産バブルをうまくソフトランディング（軟着陸）出来るかが日本経済は当然の事ながら中国経済や世界経済にも影響してくる。
それは、日欧の金利が上昇するのに対し、米国の金利は天井に達している。ドルが下落して資本が流出すれば、大規模な金融不安が起こる可能性があるからだ。
そうなれば日本や中国などの対米輸出にかなりの影響が出るのは言うまでもない。
米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は米国のＩＴバブル崩壊以降、不動産市場を誘導し景気を押し上げた。
その効果が日本経済にも大きく効果をもたらした。そして日本の不動産市場も今ではバブルだ。
この不動産バブルは日本だけでなくお隣の韓国や中国、ユーロ圏（特にスペインはバブル崩壊の寸前とも言われているらしい。）でもそうだ。
この不動産バブルが何時まで続くかは、米国経済が鍵を握っていると私は思う。（勿論、中国経済も重要だ。）
米国（中国にも同じ事が言える。）がこのままうまくソフトランディングする事を祈りたい・・・それがハードランディングをしてしまった時には日本を含め世界経済は・・・
株式会社 トクガ 桜井 栄福
株式会社 トクガ 桜井 栄福
今、別荘地・リゾート地が人気上昇中です。
確かに誰もが知っている軽井沢や沖縄と言った知名度のある人気エリアでは別荘を探されている方が増えているのは事実だ。
前にもお話をしたが、軽井沢はバブルです。勿論、軽井沢でもエリアによっては値上がりしてはいない場所もありますが・・・
このまま別荘人気が続けば、恐らく他の別荘地（清里・菅平高原・山中湖 等）も引きずられるように上がるのではないか？と、個人的に思っています。
これから別荘地やリゾート地をお探しのお客様、今から検討されるには良い時期かもしれません。
峯の原高原 売り別荘 近日発売予定
土地 ７８４㎡ 建物 １階１４１．８６㎡ ２階１２３．８６㎡
地下１階２９．６４㎡ 平成２年５月築
７ＬＤＫ カースペース４台可 設備 水道・中部電力・本下水・Ｐｶﾞｽ
取引態様 売主 ＊仲介手数料不要！
備考 別荘・保養所・ペンションに最適
車約５分程にスキー場やゴルフ場があります。
また、隣接地が菅平高原・菅平高原スキー場です。
株式会社 トクガ 桜井 栄福
株式会社 トクガ 桜井 栄福
今日の日経新聞に住宅ローン金利について、興味深い記事が掲載されていましたので読者の皆様にお知らせします。どういう内容かと言いますと、銀行の「住宅ローン金利キャンペーン」の表示が公正取引委員会から警告を受けたのだ。理由は利用者がすぐに借りなければならないと考えて不利なタイミングで借りてしまう恐れがあるからだ。また、住宅ローン金利では二重価格が定着している。
どういう事かと言うと、当初の借り入れ時に店頭金利から優遇金利を受けて低い金利で借りるのが常識になりつつあるが、優遇金利の適用期間が過ぎた時には、その時の店頭金利か、または優遇幅が以前より小さくなった優遇金利での返済になる。結果、金利が上昇傾向であれば毎月の返済額が増えてしまうと言うことだ。昔で言う、公庫の「ステップ返済」みたいな状況になる可能性があるので、注意が必要だ。
安易に１％優遇されるからお得だとか、金利が低いから返済が楽だとか、楽観的に借りると金利が上がった時が大変になってしまうので、くれぐれも十分に資金計算をした上で借りて下さい。
ちなみに私は、お客様に月々の返済額を提示する時には勿論、現在の店頭金利での計算もしますが、金利が上がった時の事を考えて４％の金利での月々の返済額も提示するように心掛けております。
せっかく夢のマイホームを買ったにも関わらず、金利が上がってしまった為に返済困難になってマイホームを手放す事になるのはマイホームをご紹介した私にとっても辛い事だし、だから私のお客様だけにはそうならない為にも高い金利での返済額も提示しております。
これからマイホームをご検討されます方は、まずは下記の新聞記事に一度、目を通してみてください。
株式会社 トクガ 桜井 栄福
昨日、弊社の建売住宅を買われたお客様が事務所にお見えになった。
その時、私は運悪く出かけていた。
事務所に戻り事務員から話しを聞いたところ、ご夫婦でお越し頂き「お世話になりました」との事で御礼としてお茶菓子まで頂いたらしい。
私は思わず事務員に「きちんとその場で御礼をしたか？」と聞いてしまった。（勿論、御礼の一報はしました）
何とも、この上ない嬉しさが私の胸中からこみ上げた。
不動産をやり始めてからもうすぐ１４年経つが、お客様からお越し頂いて御礼をされるのはそうそうある事ではないのでホントに嬉しかった。
この場を借りてS様に御礼をしたい。
S様、この度は弊社の建売住宅をご購入頂き本当に有り難うございました。
そちらの住宅はデザインから設備、間取りまで私が工務店さんや設計士さんと念入りに打ち合わせをした自信の持てる住宅です。それをS様のようなとても良い方に買って頂けてとてもうれしく思います。
不動産は売ったら終わりではありません。そこから先、最低１０年間（保証期間）はお付き合いしなければ行けないと思っております。
今後共、末長いお付き合いを宜しくお願い申し上げます。
この度は本当に有り難うございました。お茶菓子の方は会社の皆で美味しく頂きたいと思います。
株式会社 トクガ 桜井 栄福
今日の各新聞の一面に「３大都市圏の基準地価が上昇」と大きく掲載されている。
３大都市圏平均は、１６年ぶりに住宅地・商業地でそろって上昇に転じた。バブル崩壊後以降、初めてとなる。この要因としては、不動産投資の拡大や都心回帰があると言える。
確かにバブル崩壊後、銀行を始め各金融機関が不良債権処理の為にどんどん不動産を競売などによって処理していった。また、企業は経営スリムを図る為に不必要の不動産を手放していった。それらの不動産を買い叩いたのが外資系企業である。その頃の日本の不動産業者は不景気の影響で大型不動産を買う体力がなかった。
私の考えとしては、今回の地価上昇を裏で操っているのは外資系企業だと思う。もっと言うなれば、アメリカと日本の政治的な関係があると思う。
地価が下がり叩きやすい時期にどんどん不動産を買いあさり、活性化しているように見せ日本企業が後を追うように買い始める。そうやって不動産取引を活性化させ地価を吊り上げさせて高い時に売り抜く。
これが外資系企業のやり方だ。なので確かに今、不動産はバブルと言っても過言ではない。それだけに何時、どんなタイミングで崩壊するのかが分からないから怖い。（崩壊せず、横ばいも考えられるし正直、先の事は分からないのが本音。）
最近、業者間（不動産業者間）でよく耳にするのは「特に都内は異常な程に不動産が上がっているから何時下がるかが怖い。こうなるとトランプのババ抜きと同じで、誰が最後にババを掴むかだ。」
と、あちらこちらで耳にする。しかし、この先上がり続けるかそれとも下がるかは誰にも分からない。
ただ一つ言える事は、上がったものは何時かは下がる。それがバブルのように急激に下がるか、緩やかに下降するかの違いだろう。不動産は生き物と同じで常に市場に左右されている。今後の外資系企業の動きが鍵を握るだろう。
株式会社 トクガ 桜井 栄福
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ご存知の通り、東京を始め川崎市や横浜市の一部でも地価が上昇していますが、上昇率だけを見ると軽井沢がとにかく凄い！
新軽井沢の駅近の土地が倍以上に上がった例がある。さすがに川崎・横浜ではあり得ない話だが、今、リゾートが熱い！と言っても、知名度のある軽井沢だから言えるのであって、他のリゾート地はまだ、厳しい状況ではある。しかし、このままリゾートブームが続けば他のリゾート地も少なからず明かりは見えるだろう。
また、この先リゾートの購入を検討されているクライアントには、今の時期が最適と言えるかもしれない。
しかし、軽井沢については駅周辺は上昇に転じているので結果的には高い物になってしまうので、駅から少し離れた辺りを狙うのが良いだろう・・・
東京を始めこの先、不動産が何処まで上がるのかは正直、この仕事を１３年やり続けている私にも分からない。時々、買い取るのが怖くなる時さえある。特に不動産業者の買取り金額は異常です。物件によってはエンドユーザー価格より高い金額で買って行かれる業者もいる。
このまま続いてくれればいいのだが・・・
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本日、クライアントより私のところへこんな相談があった。
「A仲介業者の営業マンに溝の口にある不動産を案内してもらったが、その時は夫婦の意見がまとまらずに結論が出せなかった。その後、毎週日曜日になると不動産を見て回ったが、中々自分達の条件に見合う物件に出会えず半ば諦めていた時、たまたま以前に案内されて見た事のある溝の口の不動産の前を通ったところ、他のB仲介業者で現地販売会をされていたのでちょっと寄ってみた。
すると営業の方が中を見せて下さり、丁寧に説明もして下さった。
説明を聞いてるうちに、その不動産が段々と気になり始めてしまいまた、その営業マンも信頼が置けそうな方でしたのでお申し込みをする事にした。
そして後日、そのB仲介業者の事務所で契約を結びました。
ところが、それを知ったA仲介業者の営業マンがこの物件を最初にご紹介してご案内をしたのは弊社なので、弊社に仲介手数料を支払って頂きます。と、強い口調で言われた。
この場合、A仲介業者にも仲介手数料をお支払いしないと行けないのでしょうか？」
と、こんな相談を頂きました。
お答えします。
A仲介業者に仲介手数料を支払う必要はありません。
何故ならば、確かに最初にその物件を知り得たのはA業者からの情報であり、案内もしてもらった。
しかし、A業者は最終的にはお申し込みを頂く事が出来なかった訳ですので支払う必要はありません。しかし、A業者でお申し込みをしていながらB業者を通して契約をしてしまうと、話しは変わってきます。
不動産の仲介にはこのような事が日常茶飯事であります。今は昔と違ってユーザーはインターネットや他の情報誌を利用して情報を得る事が出来ますので、弊社を含め仲介業者は正直、大変です。
でも、これは時代の流れですので、昔のような「その不動産屋に足を運ばないとその情報が得られない。」と言うよな事は無くなりつつありますし、ユーザーから見れば情報が簡単に手に入る訳ですのでオープンで良い流れと私は思います。勿論、私のこの考えに批判的な同業者の方もいるのは百も承知ですが・・・
今回のケースは同業者としてA業者には少し気の毒に思いますが、一生にそうそう買うことのない高額な買い物ですので、ユーザーは少しでも信頼のおける営業マンまたは業者から買いたいと思うのは当然の事だと思います。
このような不動産についての相談や悩み事があれば、いつでもご相談に応じますのでお気軽にお電話なりメールを下さい。
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今日の「日本経済新聞」 に長期金利が1.92%に上昇した。
ご存知の通り、長期金利とは簡単に言うと経済の基礎体温みたいなものだ。
経済が活発ならば上がり、逆に低調ならば下がる傾向があると言われている。
では、上がれば不動産を買われる方にとって、どのようなデメリットがあると言うと、そうです、「住宅ローン金利」が上がるのです。当然ながら他にも理由はあります。たとえば、日銀が続けてきた「ゼロ金利政策」が早ければ７月中にも解除をするのでは？と、言われておりますが、解除されれば企業や個人が借りるお金の金利が上がるのですから、それは大きな負担になります。
よって、今現在マイホームをご検討されているユーザーさんは、ある程度金利が上昇する事を念頭に余裕をみての資金計画をされた方が宜しいかと思います。
出来れば住宅ローン金利３．５％～４％位を基準に資金計画をされる事をお勧め致します。
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昨日、「日吉新築分譲住宅全３棟」現場の最後の号棟がご成約となりました。
Ｓ様、この度はご契約頂きまして誠に有り難うございます。
まだ、基礎の段階でイメージがつき難いかと思いますが、自分のマイホームがどのように造られて行くのか滅多に拝見出来るものでもありませんので、勉強になるかと思います。また、子供の成長を見ている感じですのでより一層、愛着が湧いて来るかと思います。
それから、建築途中という事もありますので出来る限りお客様のご意見を取り入れたいと思いますので、どうぞ御遠慮なさらずにおっしゃって下さい。（Ｂ棟をご契約頂きましたＫ様もどうぞ御遠慮なさらずにおっしゃって下さい。）
この度は、Ｋ様、Ｓ様、Ｓ様、本当に有り難うございました。
これから末長いお付き合いが始まりますので、宜しくお願い申し上げます。
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今、世間で騒がれている「耐震偽造問題」
今日の「日本経済新聞」に耐震補強についての記事が載っていたので皆さん、参考にしてみて下さい。
ポイント
１．基礎が無筋コンクリート造であれば、下記図のようにＬ型の鉄筋コンクリート基礎を抱き合わせて補強す
る。
２．基礎と土台、柱と梁、柱と土台、筋交いと柱、土台などの接合部を金物で補強する。
３．既存の軸組みの上に構造用合板を張ったり、筋交いをバランス良く入れたりする。
４．白アリなどで傷んだ主要構造部を取り換え、強度を安定させる。
５．屋根材を粘土瓦等の重いものから軽量のスレート又は金属系（ガルバ二ウム鋼板等）に換えたりして屋
根を軽量化する。
ほんの一例に過ぎませんが、耐震補強工事をされる際には、耐震診断を受け、適切な補強計画を立てる事にして下さい。今、悪質のリフォーム屋が横行しておりますので業者任せにするのではなく、必ず第三者による耐震診断を受けた後に、信頼のおける工務店、リフォーム屋さんに工事を依頼して下さい。
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弊社の建売住宅を仲介業者を通してご購入頂いたお客様と、建物打ち合わせの為、電話にてお話しをしていたらお客様は一言、「仲介業者というのは、物件を紹介して契約の段取りをし、決済をするだけの事で３％の手数料が貰えるんですか？」と、不満そうにつぶやいておられたので「何かご不満な事でもお有りですか？」と、尋ねると「契約以降、その後の段取り等の説明もなくただ、住民票と認印を下さいだの私の都合も聞かずに○○日に決済するので会社を休んで下さいだの言われ、私の仕事の都合なんて聞かないのです。しかも初めて不動産を買うのでどのような段取りをして良いのか分からないのに何も説明が無いのです。」との事。確かにお客様より手数料を頂くにあたり、あまりにも横柄過ぎると思う。ましてやそうそう何度も買うものではないので、お客様は無知で当然の事だ。だからこそ細かくきちんと説明や段取り、流れを教えないといけないのです。よって、今回のケースはお客様が怒るのも当然の事だと思う。
もし、私がお客様の立場であったならば、間違いなく自分が納得出来る範囲の手数料しか払わない。
私も営業時代、仲介をやっていたが、ご契約後も必ず最低一週間に１～２回（状況に応じて）は電話するなり訪問して状況報告や今後の段取り等説明していた。当たり前の事だけど・・・
営業マンの諸君、常にお客様の視点で仕事をする事を心掛けて下さい。
株式会社トクガ 桜井 栄福
今から８年前、私が担当で弊社から戸建てを買って頂いたお客様がお子様とご一緒にご来店された。
弊社のお近くに来る用事があったとの事で、お茶菓子を手に寄って下さった。
以前から何度か弊社に立ち寄って頂いては、当時のお話しやお子様のご成長話し等で会話が弾み、私はそのお客様がご来店される度に「あー、この仕事をしていて良かったなー。」と思えるのです。
私達にとって一番嬉しい事は、やはり「お客様と末永くお付き合いが出来る事。」これに尽きると思います。
ホントに嬉しいんです。業種を問わず営業職をやっていらっしゃる方は皆、そう思うに違いありません。
私は今でも勿論、営業職もさせて頂いておりますが、このような事が一番、仕事の励みになります。
Ｔ様、本当に有り難うございます。
これからも末長くお付き合いを宜しくお願い致します。
株式会社トクガ 桜井 栄福
今日、午後３時から、神奈川県宅地建物取引業協会 川崎北支部の支部役員会が、支部会館会議室で行われ、今回、私は教育研修委員会の役員として出席させて頂いた。
今回は支部長が代わられた事もあり多数、出席されていた。
私よりも大先輩の方ばかりなので、未熟者の私としては緊張の連続でした。
役員会が閉会した後、午後６時より溝の口駅周辺で新旧役員引継会の為、恐縮ながら出席した。
初めてお会いする役員さんばかりでしたので、食事も程々に名刺を持ってご挨拶周りさせて頂いたが、時間の関係上、全員の役員さんとは名刺交換出来ず、２３名の役員さんにご挨拶させて頂いたが、正直、短時間でしたので、誰が誰なのか分からなくなってしまった。（役員の皆様、大変失礼致しました。）
今後は、そのような事がないよう、一日も早く覚えて任務を全うしたいと思います。
役員の皆様、これから２年間、ご指導の程、宜しくお願い申し上げます。
株式会社トクガ 桜井 栄福
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弊社は主として建売住宅を手掛けておりますが、昔と言っても１０年位前から比べると建売住宅はもの凄く変化した。
たとえば複層ガラス（ペアガラス）なんてのは１０年前は殆んど使われていなかったし、集成材の柱なんかも使われていなかった。しかし、建物について１０年保証が義務化されてからは、かなり変わった。
まず、殆んどの現場で地盤調査を実施し、地耐力が無ければ杭や表層改良といった地盤の地耐力を規定値まで改良したり、第三者（保証機関）による現場検査を行政とは別に行ったり、土台や柱といった主要部分に狂いが生じ難い集成材を使用されたりしている。
また、設備に関してはその分譲会社によって異なるが、弊社で言うなれば、まず１坪バス・ワイド浴室テレビ・ミストサウナ・浴室床にサーモフロア・食洗機・床暖房・ウォッシュレット・カラーモニター付インターフォン・ペアガラス・ＬＡＮ配線・２４時間換気システムといった充実の設備が弊社の自慢だ。
また、構造についても分譲会社によって違うが、弊社ではまず、構造自体はナイス社のWIN WOOD Dモデル（詳しくはナイス社のホームページをご覧下さい。）を採用している。また、屋根はトステム社のＤＲＰⅢ（ダントツルーフパネルⅢ）を採用しております。（こちらも詳しくはトステム社のホームページをご覧下さい。）
また、柱にやさしく気密性が高いと言われております外断熱方式にしております。
ご覧頂ければご理解頂けるかと思いますが、殆んど注文住宅と変わりありません。勿論、他社さんの分譲住宅も良い商品はございますが私自身、今のところは弊社の仕様が一番だと思っております。
ここで読者の皆様に、建売住宅を購入する為のワンポイントアドバイスです。それは第三者（保証機関）による１０年保証が付いている建売住宅をお選びするのが無難かと思います。勿論、個々の分譲会社独自の１０年保証付き建売住宅でもよろしいのですが、その際はその会社が信用出来る会社かどうなのかを見極めた方が宜しいかと思います。何故なら、まずその分譲会社が保証しているという事は、もしもその会社が倒産してしまえばそこで保証は終わってしまいます。また、私の個人的な考えですが、たとえば読者の皆様が保証機関の経営者だとしまして欠陥だらけの家を保証しますか？保証をする以上、少しでもリスク回避をする為に念入りに検査して保証しますよね？ですので私は第三者による保証付住宅をお勧めします。
最近の話しですと姉歯問題で取り上げられた分譲会社の「ヒューザー」は独自で１０年保証をしておりますので、行政の検査のみ（今回は民間業者のイーホームズであった）で保証機関による二重の検査はされていなかった。その為、強度問題のない「グランドステージ」シリーズのマンションについては、ヒューザーが倒産すればそこで保証が終わりになってしまう。（購入された方には大変恐縮でございます。）
それを考えると、何度もブログで言っておりますが、「大手だから安心、ネームバリューのある会社だから安心。」と言う考え方の時代は終わりました。いかにその会社が信用出来るか否かはその会社の姿勢にあるのではないでしょうか？ 株式会社トクガ 桜井 栄福
アメリカで、新しいオンラインアパート検索サービスが始まりました。「MyNewPlace」といって、
①アパートの賃貸を希望する人が自分の経験を書いたり、アドバイスを求めたりする場所として利用できるブログサービスを提供したり、
②検索を簡素化しアパートの場所を表示するGoogle Mapsを組み合わせる
などの、従来なかった次世代のサービスです。
しかも、「MyNewPlace」は、ユーザー登録なしに賃貸者にアパートに関する特定情報を提供するとのことです。
「MyNewPlace」のこのほかの特徴として、賃貸者が「ペット可」・「ペットの種類」・「位置」・「寝室の数」など、最大20の基準を設定できる高度な検索ツールもあるようです。
詳しくはこちらまで→CNET JAPAN
「お部屋探しはネットから」と言われるくらい、不動産業界では今、ネット展開が非常に大切になってきています。
そこで、トクガでは差別化を図るためにも、サイトをブログで構築しています。 上記のMyNewPlaceのようにWeb2.0のサービスです。さらにこの度、WYSIWYGといって、より動きの出せる機能が付きました。
今後、さらに見やすく、楽しめるサイトになって参りますので、宜しくお願いします。
桜井 栄福
私の会社は建売事業も手掛けており先日、一級設計士に木造３階建て建売住宅の建築確認申請を依頼した。提出した先は役所だ。しかし建築基準法で定められている期間内に許可が下りないので設計士に確認をしたところ、「耐震偽造の問題で今、時間が掛かるみたいです。」との返事でした。そこで検査機関に一言、言いたい。構造計算書はあんなにも分厚いし、各役所では一日に何件、何十件と建築確認申請が出されているのにも拘わらず３～４人で処理をしていること自体、時間に無理がある。しかも民間の検査機関は行政より確認の許可が下りるのが早いというメリットがある。と言うことは、何人のスタッフでチェックをしているのかは知らないが、行政以上に早いのはもっと疑問だ。今でこそ、あの事件以来（耐震偽造問題）、きちんと目を通しているらしく建築確認を申請しても時間が掛かる。しかも今まで一度も拝見した事がない「期限内に確認できない旨の通知書」が出される。そもそも何の為の検査機関なのかもう一度、行政を含めて見直してもらいたい。（それ以前に設計士が偽造すること自体、言語道断だ。）私だけでなく国民の誰もがそう思う事だろう。あんなにも分厚い構造計算書を隅から隅までチェックするには最低でも３～４日（木造３階建ての場合）は掛かる。信用を取り戻す為にも今後は時間が掛かってもきちんとチェックして貰いたい。そして、一日も早く人々が安心して暮らせる日が来る事を願いたい。 株式会社トクガ 桜井 栄福
今日、ある不動産屋の営業マンが当社に来てこう言った。「この物件（お客様から売却の販売委託を受けた物件）はこの高い金額では売れないのは分かっているので、いくらでも良いからお客さん付けてよ。金額の交渉に乗るから・・・」私はこれを聞いて呆れてしまった。この金額では高くて売れないのを分かっていて何故、その金額で委託を受けるのか？それは当然、他業者にとられたくない為、少しでも高い金額で査定をすればお客様は高く査定した業者に売却依頼をお願いするだろうが、それではお客様の為にもならない。最終的には売れる適正価格まで下げて売るのであれば、時間のロスにもなりかえってお客様に迷惑が掛かる。ましてやお客様にとっては不動産は大切な高額財産なのに平気でよくこんな事を言えるものだ。しかも自分の所有でもないのに交渉に乗るだの何だのと、どう言う神経をしているのか・・・きっと、この不動産の売主さんが聞いたら怒るに違いないだろう・・・確かに大手さんから町の不動産屋までこれだけ存在していれば、委任（売却の依頼）を頂くのは大変なのは分かるが、果たしてこれで良いのか？私の考えはこうだ。数社に自宅の査定を依頼すれば当然、査定額にバラつきはあるだろう。そこで一番高い査定額は逆に信用出来ないし、一番低過ぎてもこれまた信用できない。（安ければ安い程、売れるのは当たり前。）ではどの査定額なら良いのか？それは「全査定額の合計÷依頼した社数」簡単に言うと平均の査定額に一番近い業者にお願いをするのがベストだろう。勿論、一社だけに査定を依頼してきちんと説明されご納得出来、信頼出来そうであればその一社にお願いしても良いだろう。（そう考えると大手さんはネームバリューがあるから羨ましい・・・）しかし、ここで注意しないといけない事は「買取り」を希望されているお客様だ。勿論、高く買って下さる業者がいれば良いが、契約後にあの手この手で不動産の瑕疵を見つけ出しそれを理由に結局、値引きをさせる業者もいるので注意。それと、大手さんは買取りをしないで買主を見つけて仲介手数料を頂くので、依頼される際は仲介手数料もお忘れなく。（基本的には直接、買取りをして貰えれば手数料は掛かりませんので買取りをして貰える業者を捜すのが良いでしょう。）以上、簡単に説明をしましたが、不動産の事で分からない事、今さら聞けない事などありましたらコメント下さればお答え致します。 株式会社トクガ 桜井 栄福
皆さん、ご自宅のポストの中にこんなチラシを見た事はありませんか？
「この地域（又はこのマンション）限定でお客様が捜しております！」
これは十中八九、ウソです。
何故かと言うと、「委任」がほしいだけなのです。そのチラシを見てお問い合わせ頂いたお客様宅にそこの会社の営業マンが査定に来ます。そして売却の依頼を頂く（委任）為、良い事ばかり言いたて中には低い査定額を提示すると、他の不動産屋に委任が取られてしまう恐れがある為、ほぼお客様の提示した金額で委任を取ります。時には「では、まずお客様のご希望の金額で２週間位売りに出してみて、それでも売れないようでしたら金額を見直しましょう。」と、言ったりもします。確かにお客様（売主）からしてみれば少しでも高く売りたいのはあたり前の話しですが、委任を貰う側（不動産屋）は安ければ安い程売りやすいので、あの手この手で金額を下げようと努力します。正直、不動産屋の査定なんてものはいい加減ですよ。しかし、プロだけあってこの金額だったら売れる売れないと市場を良く熟知してます。まーそれが私達の仕事ですから当たり前と言えば当たり前なんですが・・・
ようするに、売却する為の委任を貰って売れば手数料（３％＋６万円）が頂ける訳ですからチラシを一生懸命ポストに投函する訳です。勿論、名の通っていない不動産屋がやってもネームバリューが無いですから電話なんて掛かって来ませんよ。だから町の不動産屋は大手に対抗する為、センチュリー２１やピタッとハウス等のフランチャイズに加盟をして大手のフリをするんです。（私の経営ビジョンには合わないので弊社は加盟しませんけど・・・）
先輩方の話しですと、一昔二昔前はお客様から不動産屋に足を運んで来たらしいが今の時代、これだけ不動産屋が増え、ネットで情報が見れる時代ですので、さすがの大手さんも大変だと思いますよ。
長々と書きましたが皆さん、少しは不動産の仕組みをお分かり頂けましたでしょうか？これからもどんどん教えちゃいますのでお楽しみに！
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今日、私のお知り合いから不動産のシステムについて教えて貰いたいと、電話があった。
内容は「Ｙａhoo不動産で物件を検索していたら同じ物件が何社もの不動産屋さんが載せているのですが、何処に問い合わせをすれば良いのか分からない。」との内容。
ご存知の方もいらっしゃると思いますが、これは仲介物件と言いまして、売主もしくは売主から売却の依頼を受けている業者（業界では「物元」と言われております。）が国土交通大臣が指定する東日本不動産流通機構（地域によって異なる）通称「レインズ」と呼ばれているところに物件を登録し（登録は義務づけされております。）それを拝見した各仲介業者が売主または売主から売却の依頼を受けている業者に広告に掲載する為の承諾を頂いた上でサイトに登録しているのです。よって、お客様は何処の不動産屋に問い合わせをされてもまったく問題はありません。
そこで何処の不動産屋を選べば良いのか迷われると思いますが、前にもお話しをした通り、名の通っている不動産屋であれ町の不動産屋であれ業務内容はまったく同じですので、「この会社またはこの営業マンであれば長いお付き合いが出来そうだな。」と思ったところから購入されてみては如何でしょうか？
不動産は買って頂いたら終わりではありません。その後のアフターが重要なのです。マイホームを売却される時もまったく一緒です。「大手さんだから高く売って頂けそう」とか「安心感がある」ではなく、最終的には対、人と人ですので人間性重視で選ばれた方が宜しいかと思います。
最後に選ぶコツをもう一つ挙げるとすれば、サービス内容でしょう。買うにしても売るにしても仲介手数料がかなりのウェートを占めてきますので、少しでもサービスして貰えそうな会社を選んでみては如何でしょうか？
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今日、私のところへ一人のお客様が相談に来られました。
内容は、「仲介業者さんに紹介された物件が売主さんからも紹介をされており、売主さんとお話しを進めていたら仲介業者さんから連日、電話が掛かってきて困っている。」との内容でした。
詳しくお話しを聞いてみたところ、最初に仲介業者さんからその物件の資料を取寄せた後、ネットで不動産を検索していたら、仲介業者さんから資料を取寄せた物件がたまたま売主で掲載されていたので気に掛かっていた物件だったので、売主さんとお話しを進めていたら仲介業者さんから、「資料をお渡しした物件を観に行きましょう。」との電話が掛かって来た為、お客様が「恐縮ですが、そちらの不動産に付きましては、売主さんとお話しを進めさせて頂いております。」と、言ったところ仲介業者さんの担当営業マンが急変し、怒鳴られたり、今まで薦めていたその不動産を「実は良くない物件だからやめた方が良い。」だの意味不明な事を言い続けられて困っているとの事でした。
この様なケースは多々ありますが、まずはその仲介業者さんを通して購入する必要性はまったくありません。（仲介業者さんにその不動産を案内されていたらお話しはまた少し変わりますが・・・）ましてや怒鳴ったりするような仲介業者さんから不動産を買っても良い事はありませんし、長くお付き合いなんて到底無理でしょう。このケースの場合は、売主さんに事情を話して売主さんから仲介業者さんに言ってもらうのが一番良いと思います。もし、売主さんが非協力的であれば宅建協会等、その仲介業者さんが所属する協会に相談するのも良いでしょう。
正直、私も不動産業を営んでいて疑問に思うところですが、「何処まで仲介業務をすれば手数料の請求が出来るのか？」が未だにはっきりとした事は恥ずかしながら分かりません。グレーゾーンでもあります。
ただ、一つ言える事は仲介手数料とは、成功報酬の性質がありますのでお客様に良くご理解をして頂き、ご納得して頂いた上で「お世話になりました。」と言って頂けて始めて報酬が頂けるものだと思っております。一社でも不動産業のイメージをダウンするような事をすれば、忽ちこの業界全体が悪いイメージになりますので、「同業者の皆様、一人一人がモラルを持ってこの業界をクリーンにして行きましょう。」
最後に、マイホームをご検討されておりますユーザー様、「大手だから安心とか、名の通っている会社だから安心」とかはありません。大手さんも町の不動産屋さんも仕事内容は一緒です。それよりも、「この営業の人であれば任せられる、長いお付き合いが出来そう・・・」と思う方からご購入された方が宜しいかと思います。
不動産の事で悩んでいらっしゃる方がおりましたら、小さな事でも結構ですのでご相談下さい。勿論、メールでも構いません。私の知っている限りの知識でお答え致します。
e-mail e-sakurai@tokuga.jp
URL www.tokuga.jp
FAX 044-855-7306
TEL 044-853-7730
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桜井 栄福
