不動産競売の説明と代行システム
競売不動産 よくある質問
●競売不動産とは?不動産競売物件とは､債務(毎月のローン等)を返済することができなくなった人､又は企業の所有する不動産等を裁判所を通し差し押さえ､これを売却し債務の返済に当てる手続きのことをいいます｡売却の方法としては主に期間入札という裁判所が一週間以上一ヶ月以内の範囲で入札期間を定め､その期間内に入札を受け付け､別に定めた開札期日に開札し､最高価買受申出人を定めるというやりかたで行われます｡この手続きには｢民事執行法｣により一般の方も取り引きに参加でき､住居用･投資用など様々な用途で広い範囲の人々に活用されています｡
●競売不動産の価格の現状は?
競売不動産は適正な価格で売却しなければならないという原則を基に行うので､価格に関しては時価よりもずっと安価です｡しかし､不動産の適正な価格とは一概に数値にすることは難しく､購入の指標となる｢最低売却価額｣は不動産鑑定士などの評価人により決定されますが､優良物件に関しては｢最低売却価額｣よりずっと高価で落札されますし､一般の方が競売に参加するようになったといっても裁判所には未処理物件の山ができているのが現状です｡つまり､優良物件はそれだけ競争率も上がる分価格も上がっていき､人気の無い物件に関しては安くても入札者すらいません｡それではいい物件は結局価格が高いのかということになりますが､それでも一般市場と比べたら明らかに安いです｡
●なぜ競売不動産は安いのか?
｢競売不動産は市場より2割～4割安い｡｣などとよく聞くが､なぜなのか?前述したように基本は｢適正な価格での販売｣ですが､一概に市場に出回っている物件が高いとは言い難いです｡競売には安いというメリットと共に､デメリットもあります｡一番の問題としては購入後の保証に関することでしょう｡競売不動産の建物などの内部に無断で立ち入ることはできないので､事前の下見が非常に困難です｡そのため､購入後に予期しない問題が発生した場合や入居者に問題があった場合など､落札者のアフターケアは購入者自ら解決しなければいけません｡また､買い受けの申し出をした場合､保証金として最低売却価格の20％を裁判所に納めなければならないですし､残額の支払いも現金で一括払い､落札後にキャンセルした場合には保証金は返ってこないなどの問題もあります｡しかし､このような問題があったとしても競売不動産には価格という面で魅力が十分にあります｡
●不動産の知識がない素人でも購入可能か?
入札から落札までの業務は専門書などを参考にすれば大した問題もなく行えると思います｡しかし､物件の事前調査･入札価格の決定･落札後の明渡しなど素人には難しいと思われる事も多いです｡これから勉強して競売に参加しようとお考えの方は､場合によっては裁判等の問題になることもありますので､プロの代行業者に委託した方が得策かもしれません｡
●購入後の問題は?
競売不動産で一番の問題といえば落札後の占有者との問題です｡マスコミなどで取り上げられているように､落札したはいいが占有者が居座り法外な立退き料を請求してくるだとか､嫌がらせをするなどの問題がないわけではありません｡引渡し命令などを申し立てることが出来るといっても､購入後の問題は購入者自ら解決しなければいけませんし､裁判等の問題に発展した場合は経費も時間もかかってしまいます｡しかし､権利関係が複雑な物件はリスクが大きい分価格の面においてメリットも大きいです｡購入後は事前調査を十分に行い､物件内容をしっかりと把握した上で入札を行いましょう｡
競売のメリット・デメリット
●メリット1.安価で取得できる｡(例外あり) 一般の不動産市場より格段に安く手に入ることが多い｡ 2.社会的効果もある不動産が流動化することで景気回復に貢献できる 3.自分の予算で決められる入札価格が自分で決められるので納得した価格で買える｡
●デメリット
1.入札前の現場確認が困難中を見ることができない(間取り図から想像)｡ 場合によっては取得後､リフォームが必要｡ 2.物件の価値判断が複雑一般の不動産と違い､法律的見地から見極めも必要 3.入札価格を決めるのが難しい入札価格を決める要素は上記の価格判断だけでははい｡当然､良い物件ほど入札者が多いため獲得が難しい｡ 4.ローンが組めない競売の場合､ローンが組めないのが原則(例外あり)｡ ※入札時に補償金として2割､落札後に残金を一括納付｡ ※残金が納付できない場合､入札補償金は没収｡ 5.立ち退き交渉が必要占有者がいる場合､落札者自ら立ち退き交渉をする｡
不動産競売の手続き
1.公告(同時～2週間) 売却不動産の物件種別､事件番号､所在地､交通､面積､構造､築年数､最低売却価額､入札期間､改札期日等の事項が公告されます｡各新聞紙上等に掲載されますので､その中から希望物件を選択致します｡ 2.閲覧(2週間～3週間) 裁判所は､公告した売却不動産ごとに､物件明細書､現況調査公告書､評価書の写しを閲覧室に備え置きます｡希望物件の詳細資料をコピーして､現地調査､市場調査を行ない､入札物件を選択します。 3.入札(1週間) 入札期間に､保証金(最低売却価額の20％)を支払い､入札書､入札保証金振込証明書に必要事項を記入し､封筒に入れて裁判所に提出します(執行官に直接提出する方法と郵送する方法があります)｡入札期間は1週間です｡ 4.開札(9日) 入札締切日の1週間後に開札結果が開示され｢最高価買受申出人｣が決定します｡ 5.売却許可の確認(1ヶ月以内) 開札日の2日後に､最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します｡買受申出人に欠格事由があるか､売却手続きに誤りがある場合以外､執行抗告がなければ､売却許可は1週間後に確認致します｡ 6.代金納付(1週間～2週間) 売却許可が確認しますと､確定日から1ヶ月以内に代金(入札金額一保証金)の納付期限が定められ､買受人に通知されます｡買受人は定められた期限までに､所定の方法(物件目録の作成､登記権利者･義務者目録の作成､直近の登記簿謄本､固定資産評価証明書､代金の振込､登録免許税の振込､郵便切手､住民票又は資格証明書)により代金の納付手続きを行います｡銀行ローン利用の場合､登記嘱託書の交付手続きを行います｡この代金納付により不動産は買受人の所有になります｡ 7.登記(2週間～3週間) 代金が納付されると､裁判所は登記所に対して､買受人に所有権の移転登記と､買受人が引継ぐものとして記載された権利以外の抵当権等の全権利の抹消登記を嘱託します｡1週間～2週間で権利書は買受人に郵送されます｡ 8.引渡売却許可決定後直ちに占有者に対して引渡交渉を行ない､通常の場合代金納付日から1ヶ月以内に取得した不動産の引渡を完了致します｡引継ぐ賃借権がある場合を除き､不動産を占有している者が任意に不動産を引き渡さない場合､その占有者に対して代金納付後直ちに､裁判所に引渡し命令を申し立て､執行官により立退きの強制執行が行われます｡この場合､代金納付日から2ヶ月から3ヶ月後に取得した不動産の引渡しが完了致します｡不動産競売の諸経費
| (1)登記費用 | 代金納付の際に登録免許税を納付しますが､普通の場合､裁判所が直接登記所に嘱託するため､司法書士手数料が不要のため､一般の不動産に比べて登記費用は軽減されます｡ |
| (2)立退料 | 取得した不動産に占有者がいて､任意の立退きに応じる場合､通常立退き料として､30万円～100万円が支払われます｡ |
| (3)強制執行費用 | 占有者が任意の立退きに応じない場合､裁判所に強制執行を申し立てる費用です｡通常50万円～150万円が必要になります｡ |
| (4)管理費･積立金 | 取得した不動産がマンションの場合､管理費･積立金等の滞納金額は購入者に引き継がれ､管理組合等に支払います｡ |
| (5)敷金･保証金等 | 取得した不動産の賃借人が支払っている敷金･保証金等は購入者に､引き継がれ不動産明渡しの際に支払います｡ |
| (6)残物置撤去費用 | 実費 |
| (7)リフォーム工事代建物解体工事代 | 実費 |
競売代行システム
※権利関係が難しいとされている不動産競売を当社がお客様に変わって落札し､引き渡すシステムです｡＜入札不動産の調査と入札＞ 20,000円／1件(消費税別途)調査依頼時
競売物件情報の中から入札物件を確定して､裁判所での資料閲覧､コピー､現地調査､市場調査等により､入札価格の推定､法的係争の可否､占有者の立退きの可否等を提言し､入札手続きの代行を致します｡入札物件を確定する前の､物件情報の提供並にご相談は一切無料です｡＜落札から不動産の引渡しまで＞
最高価買受申出人が決定し､代金納付の手続きを行いますと､裁判所は職権で所有権の移転登記と抵当権等の抹消登記を行います｡その後､購入者に権利書が送付されます｡占有者の立退きの交渉は､最高価買受申出人の決定後直ちに行い､通常の場合代金納付日から1ヶ月以内に引渡しを完了いたします｡万一､占有者が立退き交渉に応じない場合､代金納付後直ちに引渡命令の申立を行い､代金納付日から約2ヶ月～3ヶ月後に強制執行により不動産の引渡しを完了致します｡ 下記手数料は､引渡し完了まで一切の手続き並に交渉を含んだ価格です｡代行手数料:入札価格の4％＋消費税
※落札出来なかった場合は､既に頂いた調査料以外は頂きません｡ 但し､代行手数料が30万円以下の場合､代行手数料は一律30万円とします｡ ※消費税別途| 支払い期限 | 落札時 1/2 | 不動産引渡し時1/2 |
